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2023-08-22 10:14
汕發(fā)改價格〔2023〕255號
各縣（市、區(qū)）發(fā)展改革局、住房和城鄉(xiāng)建設局，市物業(yè)管理協(xié)會，市區(qū)各物業(yè)服務企業(yè)：
為進一步規(guī)范市區(qū)住宅物業(yè)服務收費，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省人民政府辦公廳關于印發(fā)〈廣東省定價目錄（2022年版）〉的通知》（粵府辦〔2022〕5號）、《印發(fā)廣東省物價局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（粵價〔2010〕1號）等有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，經(jīng)八屆市政府第55次常務會議審議同意，現(xiàn)就市區(qū)住宅物業(yè)服務收費有關問題通知如下。
一、明確定價范圍
我市市區(qū)住宅物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房物業(yè)服務收費、業(yè)主大會成立之前的普通住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立以后的普通住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）、別墅等其他住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
二、規(guī)范收費標準
實行政府指導價管理的保障性住房物業(yè)服務收費、普通住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）前期物業(yè)服務收費，由市發(fā)展改革局會同市住房城鄉(xiāng)建設局，按物業(yè)服務等級和標準制定并公布政府指導價（最高限價）（見下表）。實行市場調(diào)節(jié)價管理的住宅物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
原有住宅小區(qū)（前期）物業(yè)服務收費已經(jīng)發(fā)展改革部門核定的，可按原收費標準繼續(xù)執(zhí)行。
三、規(guī)范定價流程
實行政府指導價管理的住宅（前期）物業(yè)服務收費，具體收費標準由建設單位或物業(yè)服務企業(yè)，按照質(zhì)價相符的原則，在政府指導價的范圍內(nèi)，與物業(yè)買受人約定。具體定價流程如下：
（一）定價流程。新建住宅建設單位通過招投標或協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并對照《汕尾市住宅物業(yè)服務等級和標準》（見附件），按照政府指導價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)在合同中確定具體的（前期）物業(yè)服務收費標準，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同或（前期）物業(yè)服務協(xié)議中約定。合同（協(xié)議）中應載明物業(yè)服務等級、具體服務內(nèi)容、收費時間、收費項目和收費標準等。在確定具體收費標準時，物業(yè)服務企業(yè)的服務沒有達到該級別全部內(nèi)容的，應當執(zhí)行低一級別的收費標準。
業(yè)主大會成立之前，物業(yè)服務企業(yè)因服務項目、服務標準、服務質(zhì)量、成本變化、合同期限等原因，確需在政府指導價范圍內(nèi)調(diào)整或重新約定收費標準的，物業(yè)服務雙方應按照《中華人民共和國民法典》等規(guī)定的程序和要求，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在（前期）物業(yè)服務合同（協(xié)議）中重新約定后執(zhí)行，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自調(diào)整（前期）物業(yè)服務收費標準。業(yè)主大會成立之后，物業(yè)服務收費由業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)按照有關規(guī)定協(xié)商制定，相應實行市場調(diào)節(jié)價。
（二）超出政府指導價的申請流程。新建住宅小區(qū)物業(yè)服務要求明顯超出《汕尾市區(qū)物業(yè)服務等級和標準》一級服務內(nèi)容，（前期）物業(yè)服務收費確需超過一級政府指導價的，建設單位應當在招標或協(xié)議聘請物業(yè)服務企業(yè)前，提前向市發(fā)展改革局提出單獨核定該新建住宅（前期）物業(yè)服務收費的申請，并將經(jīng)批準的（前期）物業(yè)服務收費政府指導價作為公開招標或協(xié)議的最高收費標準。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在不高于最高收費標準的范圍內(nèi)，根據(jù)招投標或協(xié)議結(jié)果協(xié)商確定具體收費標準，簽訂（前期）物業(yè)服務合同。未經(jīng)市發(fā)展改革局核定的，不得超出一級政府指導價的收費標準。提出申請時，建設單位應提交以下材料：書面申請書（申請材料應當包括新建住宅物業(yè)的基本情況，明確物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務用房的配備情況、用房位置和面積，擬定的超出一級政府指導價收費標準和理由等有關內(nèi)容）；擬提交的物業(yè)服務公司招標文件中有關物業(yè)服務內(nèi)容及要求的材料；物業(yè)服務成本測算及監(jiān)審資料等。
四、規(guī)范收費行為
（一）明確計費方式及收費時間
物業(yè)服務費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準，房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費，物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的，其物業(yè)服務費由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
（二）明確費用構(gòu)成
物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式。實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)共有部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務成本。物業(yè)服務費的具體列支范圍以物業(yè)服務合同（協(xié)議）約定的為準。
（三）物業(yè)收取的其他費用
1.代收相關費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務人接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。
2.共用水電費用分攤。物業(yè)小區(qū)共用部位的水電費用已計入物業(yè)服務費成本，通過收取物業(yè)服務費的方式解決，物業(yè)服務企業(yè)不得以水電氣費用為基數(shù)加收服務類費用。
3.機動車停放保管服務費。住宅小區(qū)機動車停放保管服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)、停車服務企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定，并在經(jīng)營場所醒目位置做好明碼標價。停車場經(jīng)營者已收取機動車停放保管服務費的，不得向車位使用人重復收取車位物業(yè)服務費。
4.出入證押金（或工本費）。實行小區(qū)出入證管理的，物業(yè)服務企業(yè)應當為每戶業(yè)主免費提供出入證（含IC卡）4張。業(yè)主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按制作成本相應收取工本費。
5.室內(nèi)裝修相關費用。按照《廣東省發(fā)展改革委廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳關于進一步規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》（粵發(fā)改價格函〔2019〕2897號）有關規(guī)定，業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，其垃圾和余泥渣土清運費用實行市場調(diào)節(jié)價管理，業(yè)主可依法委托物業(yè)服務企業(yè)、第三方或自行處理裝修中產(chǎn)生的垃圾和余泥渣土。裝修保證金（押金）不列入政府定價管理事項，具體由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主按有關保證金的法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
6.供水供電供氣設施相關費用。新建商品房、保障性住房等建筑區(qū)劃紅線內(nèi)供水供電供氣管線及配套設備設施的建設安裝費用統(tǒng)一納入房屋開發(fā)建設成本，不得另外向買受人收取。由供水企業(yè)負責運行管理的二次加壓調(diào)蓄供水設施，其運行維護、修理更新成本計入供水價格，不得另行收費；由物業(yè)管理的二次供水設施，屬于物業(yè)公共部分、公共設施和配套設施的運行維護費用，已納入物業(yè)服務成本，通過收取物業(yè)服務費的方式解決，不得再以水電氣費用為基數(shù)加收服務類費用。
7.物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同（協(xié)議）約定以外的服務，其收費由雙方協(xié)商。
（四）嚴格執(zhí)行收費公示制度
物業(yè)服務企業(yè)要在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置將物業(yè)服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話12315等進行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，必須由業(yè)主自愿委托，其服務項目和收費標準都應實行明碼標價，不得強制服務、強制推銷建筑裝修材料和強制收費。物業(yè)服務企業(yè)不得在標價之外收取任何未予標明的費用，未按規(guī)定明碼標價以及價格欺詐等價格違法行為，由市場監(jiān)管部門依法查處。
（五）做好收支情況公示
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。按照《中華人民共和國民法典》《廣東省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)要定期將專項維修資金的使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開。實行酬金制的，應向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
（六）提高服務質(zhì)量
物業(yè)服務企業(yè)應嚴格遵守價格法律、法規(guī)和政策，加強價格自律，自覺規(guī)范收費行為，不斷提高服務質(zhì)量，為業(yè)主提供更好的服務。物業(yè)服務企業(yè)應當聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴，做好宣傳解釋工作，不斷改進物業(yè)管理服務。
五、執(zhí)行時間及范圍
自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年。本通知適用于市城區(qū)，紅海灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)參照執(zhí)行，其他各縣（市、區(qū)）由各縣（市、區(qū)）發(fā)展改革局會同住房城鄉(xiāng)建設局研究制定。以往有關政策與本通知不一致的，以本通知為準。
附件：汕尾市住宅物業(yè)服務等級和標準
汕尾市發(fā)展和改革局 汕尾市住房和城鄉(xiāng)建設局
2023年8月14日
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